Advies Huuraanpassing 2026

Wij danken de Stichting Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund (Bouwinvest) voor de adviesaanvraag in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) met betrekking tot de voorgenomen huurprijsaanpassing per 1 juli 2026. HV Java maakt graag gebruik van haar adviesrecht in deze.

Inleiding

De 706 woningen van Bouwinvest op het Java-eiland zijn aan het eind van de jaren negentig van de vorig eeuw op het tot dan toe braakliggende "Oostelijke eilanden" gebied aan het IJ ten noordoosten van het centrum van Amsterdam gerealiseerd. De woningen werden opgeleverd in 8 complexen, ieder weer onderverdeeld in een aantal zogenaamde stempels. Bij de uitgave van de erfpachtrechten werden door de Gemeente Amsterdam met de eigenaar van de woningen bijzondere bepalingen afgesproken met betrekking tot de betaalbaarheid van de woningen. Zo werd per complex vastgesteld hoeveel woningen in een bepaald huursegment (laag, midden, hoog) dienden te worden gerealiseerd. Een overzicht van deze afspraken is hieronder te vinden.

Tabel 1. Huurprijsafspraken (aantal woningen in lage, midden, en hoge huursegment) in bijzondere bepalingen erfpacht (Bron: erfpacht- en splitsingsaktes Java-eiland)

Tevens werd in de erfpachtregeling aan de verhuurder een exploitatieplicht opgelegd voor de duur van 20 jaar voor woningen met een lage huur en 10 jaar voor woningen met een midden- of hoge huur. Deze exploitatieplicht kon voor het hele woningbezit worden gemiddeld, hetgeen neerkwam op een periode van ruim 14 jaar.

De gemeente heeft destijds duidelijk de intentie gehad om de woningen op het Java-eiland langdurig betaalbaar te houden, maar heeft nagelaten dat duidelijk vast te leggen in de erfpachtafspraken. Er werden namelijk alleen afspraken gemaakt over de aanvangshuur en huren tijdens de periode van de exploitatieverplichting, maar niet over de (huur)voorwaarden daarna. Zo heeft Bouwinvest in de meeste huurovereenkomsten van het eerste uur een clausule ingebouwd waarin de huurders na aﬂoop van de exploitatieperiode voor de keuze werden gesteld een eenmalige forse huurverhoging (van soms wel 75%) te accepteren, óf een nieuwe overeenkomst te accepteren waarin gesteld werd dat de huur kon worden aangepast met een jaarlijkse inﬂatiecorrectie (CPI indexeringsbeding) plus een door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage van maximaal 5% (opslagbeding). Dat laatste beding werd vanaf 2005 ook gebruikt in alle nieuwe huurovereenkomsten.

Het opslagpercentage van 5% is voor Bouwinvest een goudmijntje gebleken. Vooral in de periode na het aﬂopen van de exploitatieverplichting (rond 2012) werden de huren gedurende een periode van een aantal jaren maximaal verhoogd, waarmee een solide basis werd gelegd voor maximaal huurrendement in de daarop volgende jaren. Dit heeft als gevolg gehad dat van de oorspronkelijke intentie om de huren betaalbaar te houden niets meer over is. Uit een recente representatieve steekproef onder de leden van HV Java blijkt dat bijna alle huurders nu zijn opgeschoven naar het hoge huursegment en dat er van lage- of middenhuur nog nauwelijks sprake is:

Tabel 2. Aantal woningen in huursegmenten Laag, Midden, en Hoog in 1998-2000 (n=706) en in 2026 volgens een recente steekproef onder leden van HV Java (n=54)

Uit deze peiling blijkt ook dat de gemiddelde “kale” huur (dus exclusief servicekosten) in het hoge segment ligt op €1.720 per maand, met uitschieters tot boven de €2.500 per maand.

Het opslagbeding van maximaal 5% dat nog in een meerderheid van de huurovereenkomsten (59% volgens onze peiling) wordt gebruikt, is de laatste jaren veelvuldig door verschillende rechtbanken als oneerlijk in de zin van de Europese consumentenrichtlijn betreffende oneerlijke bedingen (93/13/EEG) beoordeeld. Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHAMS:2025:3213, ECLI:NL:GHAMS:2026:296, en

ECLI:NL:GHDHA:2025:2680, waarin de gerechtshoven Amsterdam en Den Haag een opslagbeding met maximaal 5% vernietigden.

Zonder inhoudelijk in te gaan op deze zaken zien wij op het Java-eiland duidelijk het effect van het huurverhogingsbeleid van Bouwinvest in de afgelopen decennia. Uit mutatiegegevens van onze leden concluderen wij dat een steeds groter aantal huurders het Java-eiland moet verlaten omdat de huur voor hen niet meer is op te brengen. Dit hoge verloop van huurders (geschat op 20-25% per jaar) stelt Bouwinvest in de gelegenheid om de huurprijzen van de vrijgekomen woningen fors te verhogen, en deze verhogingen vervolgens te gebruiken bij het bepalen van de zogenaamde marktwaarde waarmee huurverhogingen van zittende huurders worden gerechtvaardigd. Deze opgeklopte marktwaarde wordt ook regelmatig in de strijd geworpen bij het verdedigen van het ophogingsbeding in eerder genoemde rechtszaken. Marktwaarde is een relatief begrip in een uiterst krappe markt als de (huur)woningmarkt.

Als wij op het Java-eiland om ons heen kijken dan zien wij onder onze medehuurders een steeds groter aandeel van expats, studenten (meerdere op een woning), en jonge vaak kinderloze tweeverdieners die tijdelijk op het Java-eiland neerstrijken om na verloop van tijd weer te vertrekken naar moederland of koopwoning. Dit lijkt meer en meer de doelgroep van Bouwinvest te worden omdat deze groep (vaak met hulp van werkgever of ouders) nog bereid en in staat is om de steeds hoger wordende huren te betalen en zodoende de zogenaamde marktwaarde (die zoals gezegd wordt gebruikt bij de rechtvaardiging van algemene huurverhogingen en opslagpercentages) omhoog stuwen.

De tijd dat een in Amsterdam werkzame docent, verpleegkundige of politieagent de huur op het Java-eiland kon opbrengen, lijkt deﬁnitief achter ons te liggen.
In de afgelopen twee jaar heeft HV Java verschillende uitnodigingen aan Bouwinvest gestuurd om eens over de materie van het huurprijswijzigingsbeding en de daaruit voortvloeiende huurverhogingen van gedachten te wisselen en te zien of er een tussenweg mogelijk is, die recht doet aan de behoefte van Bouwinvest haar beleggers van rendement te voorzien, en de behoefte van zittende huurders op het Java-eiland aan een meer duurzame en sociale omgeving, en een betaalbare huur. Bouwinvest heeft dit overleg telkens afgewezen onder verwijzing naar hogere beroepen en prejudiciële vragen bij de Hoge Raad en het Europese Hof. Wij betreuren het zeer dat Bouwinvest zich op dit standpunt stelt en zodoende laat weten geen enkele boodschap te hebben aan de wensen van haar huurders.

Advies huurverhoging 2026

Op basis van bovenstaande komen wij tot ons advies om in 2026 geen huurverhoging toe te passen. HV Java ziet graag dat de oorspronkelijke doelstelling van de gemeente Amsterdam met betrekking tot betaalbaarheid van de huren op het Java-eiland (~40% lage huur, ~40% midden huur, en ~20% hoge huur) in ere wordt hersteld en moedigt Bouwinvest aan om haar huurbeleid in de komende jaren zodanig aan te passen dat deze verdeling weer realiteit wordt.

Tevens nodigen wij Bouwinvest nogmaals uit om met HV Java in overleg te treden over het huidige huurprijswijzigingsbeleid en de bestaande huurprijswijzigingsbedingen.

Ten overvloede wijzen wij Bouwinvest op het feit dat de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (Wet Nijboer) die sinds 2021 van kracht is voorziet in een maximale huurverhoging. Deze wet schrijft, anders dan Bouwinvest in haar onderbouwing bij deze adviesaanvraag doet vermoeden (“verhuurder is voornemens de huur per 1 juli 2026 te verhogen conform de wettelijke richtlijnen”), geenszins voor dat de huur moet worden aangepast volgens deze maximale bedragen. In tegendeel, een huurbevriezing of huurverlaging is ook een huuraanpassing conform bovengenoemde wet.

Met vriendelijke groet, namens het bestuur van HV Java

Advies Huurprijsaanpassing 2026